Unstrukturiertes Immobilienmanagement und kurzfristige Instandhaltungspläne führen jährlich zu Fehlinvestitionen in Millionenhöhe. Zwar haben Liegenschaften für Unternehmen einen großen bilanziellen Wert, dennoch passen Budgetierung und Maßnahmen nicht immer zur Unternehmensstrategie. Mangelnde Kenntnisse über den Ist-Zustand der Bestandsgebäude werden dabei schnell zur Investmentfalle.

 

Christian Wetzel, Vorstandsvorsitzender der CalCon Deutschland AG und ehemaliger Mitarbeiter des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik IBP in Holzkirchen beschreibt die Problematik genauer: "Gesellschaften mit 10000 Wohnungen stehen immer noch am Anfang mit den Ist-Informationen. Bei der Instandhaltung größerer Immobilienbestände gibt es fast nur reaktives und kein proaktives Arbeiten. Doch strukturierte Planung würde Unternehmen viel Geld sparen." Beispielsweise durch das Gebot, dass nur alle zehn Jahre ein Gerüst am Haus stehen sollte. Gerüste sind zum einen sehr teuer, außerdem strapazieren sie die Nerven der Bewohner. Ein Negativbeispiel: In einem Jahr erneuert der Besitzer die Fassade, um im nächsten Jahr, mangels Planung, festzustellen, dass das Dach neu eingedeckt werden müsste.

 

Zu diesem Zweck entwickelte Christian Wetzel am IBP "Epiqr". Eine Software zur ganzheitlichen Bewertung von Wohngebäuden und gewerblichen Immobilien, die jetzt von CalCon vermarktet und entwickelt wird. "Epiqr" steht für die drei Säulen der Nachhaltigkeit: Energieanalyse (energy performance), Wohnraumqualität (indoor environment quality) und Instandhaltung (refurbishment). Die Anforderung war, innerhalb von drei Stunden herauszufinden, wie viel es kostet, ein Gebäude in den nächsten Jahren herzurichten, energetisch zu optimieren und die Benutzerzufriedenheit zu steigern. "Dabei können wir nicht nur die energetische Verbesserung in Kilowattstunden angeben, das wäre das originäre Energieberaterleben. Wir können außerdem ermitteln, was es kostet," ergänzt Wetzel.

 

Im Rahmen eines EU-Forschungsvorhabens nahm das Team um Christian Wetzel viele Gebäude auf und machte statistische Ermittlungen. "Mit dem Ergebnis, dass aufwendige Massenermittlungen sich großteils erübrigen, weil sie sich statistisch nähern lassen. Zeitintensive Planungsmaßnahmen lassen sich so durch Erfahrungswerte hochrechnen," erläutert Wetzel. Beispielsweise lässt sich über die Wohnfläche mit 95-prozentiger Wahrscheinlichkeit und einer maximalen Fehlerquote von plusminus drei Prozent auf die Fensterfläche schließen. Die Software benötigt daher nur wenige geometrische Größen, um ein komplettes Wohngebäude zu erfassen. Bei der Entwicklung von "Epiqr" stellten sich die Wissenschaftler die Frage, was wichtig an einem Haus ist, wo Verkehrsicherungspflichten greifen und ermittelte 50 Elemente mit denen sich ein Großteil des gesamten Gebäudezustandes abdecken lässt. Wenige Klicks in "Epiqr" genügen, um automatisch Maßnahmenkombinationen, die mit Einheitspreisen hinterlegt sind, zu ermitteln. So dauert die Begehung und Analyse eines Bestandsgebäudes nur wenige Stunden. Im Gegensatz dazu kann die kostenintensive Schätzung eines Architekten für ein Wohngebäude mit 18 Parteien mitunter eine Woche oder länger dauern, bis verformungsgerechte Aufmasse erfasst, Fensterflächen vermessen und einzelne Wohnungen begangen wurden.

 

Noch wichtiger als die Kosten für die Immobilienbewertung ist, dass Eigentümer wissen, in welchem Zustand das Gebäude ist. Denn kümmern sich mehrere Leute um ein Gebäude, lässt sich beobachten, wie der Bestand auseinander diffundiert. Ein Techniker ist vielleicht sparsam und tauscht nur ein paar Ziegel aus, während ein anderer das gesamte Dach neu eindecken lässt. "Geld wird an denjenigen vergeben, der am lautesten schreit. Hier liegen enorme Einsparpotenziale. Unsere Beratungsleistung ist es, Mittel besser zu verteilen. Einem Kunden konnten wir acht Prozent des jährlichen Budgets sparen. In diesem konkreten Fallüber fünf Millionen Euro pro Jahr," berichtet Wetzel.

 

Mit der Wohnungswirtschaft ging CalCon auf den Markt und ist mittlerweile auch im Gewerbebereich aktiv. "Das Hauptproblem ist, dass ein Großteil der Immobilienwirtschaft nicht weiß, in welchem Zustand  sich Ihre Liegenschaften befinden," sagt Wetzel. Facility Management Systeme sind vielleicht eingeführt worden, aber so voluminös, dass sie nur schwer zu pflegen sind. Pläne müssen mühsam digitalisiert werden, sofern sie bei einem Gebäude Baujahr 1920 noch vorhanden sind. Diese Recherchen kosten mehrere Wochen Arbeitszeit und verursachen hohe Kosten. Eine Mühe, die man sich sparen kann, weiß der CalCon-Chef aus Erfahrung: "Die 100-prozentige Genauigkeit, die das Facility Management verspricht, wird niemals erreicht. Wir kommen auch ohne Pläne auf 90-95 Prozent. Denn Unternehmen wissen nur wenig über ihre Liegenschaften" Selbst bei Bestandsgebäuden von großen Aktienunternehmen mit mehrere Filialbetrieben und Niederlassungen, herrscht dieser Informationsmangel. "Ich habe mal eine schöne Antwort gehört," verrät Wetzel, "Ich weiß nicht mehr welche 50 Prozent unserer Bestände gepflegt sind".

 

"Die Investionsrechnung bei Maschinen ist dagegen komplett ausgereift. Es ist bekannt, wie lange sie hält und wann welches Teil gewartet werden muss. Bei Bestandsgebäuden fehlt diese Strukturierung bisher," beklagt Wetzel und rät Unternehmen zur Transparenz bei Immobilienbeständen und Objektivität bei der Mittelvergabe.

 

Ursprünglich entwickelte Christian Wetzel das Verfahren "Epiqr" am IBP. Vor zehn Jahren machte er sich mit seiner Entwicklung selbständig und gründet mit Hilfe der Fraunhofer-Venture-Gruppe die CalCon Deutschland AG, deren Vorstandsvorsitzender er ist. Heute arbeiten 35 Mitarbeiter im Münchner Büro, das Unternehmen wächst jährlich im Durchschnitt um 108 Prozent. Zu den Kunden gehören Wohnungsgesellschaften, Kommunen, mittelständische und große Unternehmen. Unlängst konnte das Unternehmen die Bundeswehr als Kunden gewinnen.

 

Weitere Informationen finden Sie unter www.calcon.de.